부동산 PF 연착륙 정책, 건축사 업계에 미칠 파급효과는?…건축사사무소, 프로젝트 초기부터 재무 건전성 강화하고 사업성 평가기준 철저히 분석해 리스크 최소화해야

정부가 발표한 새로운 부동산 PF 연착륙 정책이 건축사 업계에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 이번 정책은 사업성 평가기준 강화와 금융지원 방안 등을 포함하고 있어, 건축사사무소는 향후 프로젝트 진행에 있어 재무 건전성과 리스크 관리를 더욱 철저히 하는 것이 필요하게 됐다.

정부는 지난 2024년 5월 12일, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크에 대응하기 위해 2022년 하반기 이후부터 추진해온 부동산 PF 연착륙 조치를 확대·보완한 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책방향’을 발표했다. 이번 정책은 2024년 5월까지 금융업계의 의견을 수렴하고, 2024년 6월까지 필요한 제도개선조치를 완료·시행하는 것을 목표로 하고 있다. 정상 사업장에 대한 지원정책이 포함돼 있지만, 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 신속한 경·공매 등의 정리 또는 사업재구조화를 진행할 수 있도록 촉진하는 내용을 담고 있다.

주요 내용으로는 기존 3단계(양호, 보통, 악화) 사업성 평가등급을 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화하고, 본 PF와 브릿지론의 평가기준을 구분하며 인허가 현황, 계획 대비 공사, 분양 진행 현황 등을 포함한 위험요인을 구체화했다. 또한 토지담보대출과 채무보증을 함께 평가하고, 평가 대상기관에 새마을금고를 포함시켰으며 평가결과에 대한 금융감독원의 점검을 강화했다.

HUG와 주택금융공사의 PF 사업자 보증을 순차적으로 확대(10조에서 30조)하고, 비주택 PF 보증을 신설하며 PF보증조건을 개선했다. 또한 캠코 펀드를 통한 신규 자금 대여와 과도한 수수료 부과사례를 점검, 개선하는 조치가 포함됐다. 만기 연장 시 외부전문기관의 PF사업성 평가를 의무화하고, 만기연장 동의 기준을 대주단 2/3 동의에서 3/4 동의로 조정했으며 연체이자 상환을 전제로 한 이자유예를 허용했다. 저축은행업권의 경우 6개월 이상 연체된 PF채권에 대해 3개월 내 경·공매를 실시하는 원칙 등을 제시했다. 또한 금융회사의 재구조화와 정리자금 지원 활성화를 위한 한시적 규제완화 조치를 마련하고, 저축은행 예대율 완화와 제2금융권 규제유연화 조치 연장을 포함했다. 여신 충당금 적립률 모니터링 등의 조치도 포함됐다.

◆ 경·공매 빈번해질 가능성에 대비해 협력업체와의 계약 조건 명확히 하고, 잠재적 재무 리스크 관리하는 체계 구축하는 것 중요

법무법인(유) 율촌에 따르면, 시행사는 경·공매 촉진으로 사업시행권을 상실하고 잔여 PF대출채무 변제 책임이 발생할 수 있다. 추가 만기연장으로 준공이 가능해도 강화된 대주단 동의요건과 경·공매 원칙으로 사업 기회가 상실될 가능성이 있다. 따라서 신속한 금융재구조화를 통해 준공까지 진행할 필요가 있는데, 다만 채무보증이 있는 사업장은 경·공매 가능성이 상대적으로 낮을 것으로 예상된다.

시공사는 준공된 사업장에서 분양률 저조로 경·공매가 진행되면 공사비 회수에 차질이 생길 수 있다. 준공되지 못한 사업장은 사전에 체결한 관련 약정의 내용에 따라 PF대출 원리금 상환을 강하게 요구받을 수 있으며, 시공사의 입장에서도 경·공매 시 대위변제금 회수를 위한 담보 검토가 필요하다. 또한 공사 중단 시 발생하는 현장유지비용 등에 대한 명확한 협의도 필요하다.

부동산신탁사는 경·공매로 사업 정산 및 종료 시 관리부담이 완화될 수 있지만, 준공되지 못한 사업장은 책임준공의무 이행 여부를 명확히 해야 한다. 자금집행 순서와 처분대금 분배 관련 분쟁 가능성에 대비하고, 책임준공확약을 제공한 토지신탁사업장에 대해서는 금융지원 대상 제외 가능성에 대한 모니터링이 필요하다.

건축사사무소는 이번 정책에 따라 사업성 평가와 재구조화 전략을 면밀히 수립해야 한다. 법무법인(유) 율촌 최관수 변호사는 “프로젝트 초기부터 재무 건전성을 강화하고, 사업성 평가 기준을 철저히 분석해 리스크를 최소화해야 한다”고 조언했다. 또한 “경·공매가 빈번해질 가능성에 대비해 협력업체와의 계약 조건을 명확히 하고, 잠재적 재무 리스크를 관리하는 체계를 구축하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

최 변호사는 “이번 정책으로 PF대주들이 만기연장에 소극적으로 대처해 부실사업장에 대한 경·공매를 진행할 가능성이 높아지고, 시공사와 부동산신탁사에게 대출금 채무인수와 손해배상 청구 등이 강화될 전망”이라며 “건축사 업계는 각 사업별로 면밀한 검토와 대응이 필요하다”고 전했다.