[공공재개발 사업 추진 경과 및 진단] 2차 후보지 선정 눈 앞…열기는 1차보다 떨어져

공공재개발은 LH‧SH 등 공공이 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 참여해 주거환경을 개선하고 주택 공급도 촉진하는 사업이다. 이를 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률 상향(법적 상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화와 같은 각종 공적 지원이 제공된다.

공공재개발 사업은 2020년 5월 6일 국토교통부가 내놓은 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’에서 처음 방향성이 잡혔다.

당시 국토부는 향후 3년(2020∼22년) 수도권 공급 전망을 안정적이며 이후 2023년부터의 공급기반 강화도 선제적 추진이 필요하다고 진단한 뒤 그 방안 중 하나로 ‘공공성을 강화한 정비사업 활성화’ 즉 공공재개발 계획을 밝혔다.

이어 같은 해 국토부와 서울특별시는 서울시 25개 자치구를 대상으로 공공재개발 정책설명회를 개최하며 사업에 대한 공적지원 네 가지를 소개했다.

◆1차 공모, 총 70곳 신청해 후보지 24곳 선정

이후 3개월간 사전 준비 과정을 거쳐 그해 9월 21일부터 11월 4일까지 공공재개발 첫 공모가 진행된다. 1차 공모 대상은 주거환경개선사업 포함 재개발사업과 정비예정지(해제구역포함)였다.

후보지로 선정된 후 시행지로 지정되기 위한 요건은 단독시행의 경우 주민 3분의 2이상의 동의가, 공동시행의 경우 주민 2분의 1이상의 동의가 필요했다. 단독시행을 기준으로, 민간재개발 구역 지정 요건은 4분의 3(75%)보다는 8%포인트 정도 완화된 조건이다. 공모 신청을 위한 주민동의율은 10%였다.

공모에는 기존정비구역에서 14곳, 신규정비구역에서 56곳이 신청했다. 기존정비구역, 신규정비구역 중 후보지 발표는 각각 이듬해 1월과 3월에 이뤄졌다.

기존정비구역에서는 신청지 14곳 중 이미 정비계획이 마련돼 있어 심사가 용이한 12곳에 대해 심사가 이뤄졌으며 이 중 8곳이 2021년 1월 14일 후보지로 발표됐다.

이들 8곳은 모두 역세권에 위치한 기존정비구역으로, 사업성 부족, 주민 간 갈등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체된 지역이다. 당시 국토부는 이들 후보지에서 공급 가능한 물량은 약 4,700가구로 예상했다.

이어 3월 29일에는 1차 신청지 중 신규정비구역 발표가 이뤄졌다. 심사는 신청지 56곳 중 각 자치구가 최종 추천한 28곳을 대상으로 했으며 이 중 16곳이 최종 후보지로 선정됐다.

◆2차 공모, 총 59곳 신청…기대보다 낮아

2차 공모는 지난해 12월 30일부터 지난 2월 28일까지 이뤄졌다. 후보지 선정 규모는 1만 8,000세대 규모다. 지정요건은 1차 공모와 같지만 신청을 위한 주민동의율은 1차 10%에 비해 강화돼 30%의 주민이 찬성해야 공모를 신청할 수 있었다.

서울시에 따르면 2차 공모에는 1차 공모보다 11곳이 적은 총 59곳이 신청했다. 신청지역에는 ▲강동구 고덕1 ▲성북구 성북3·장위11·13 ▲관악구 신림5 ▲도봉구 창3동 등이 참여한 것으로 알려졌다.

높아진 주민동의율의 영향을 고려하더라도 1차 공모에는 신청할 수 없었던 도시재생지역이나 도시 관리 및 보전이 필요한 지역, 문화재보호법에 따른 보호구역 또는 역사문화환경 보존지역도 신청이 가능했다는 점에서 당국의 기대에 못 미치는 신청 수다.

작년 4월 오세훈 서울시장이 취임한 뒤 서울시의 신속통합기획, 모아타운 등 재개발사업의 다양한 활로가 열리면서 민간 재개발사업을 원하는 주민들이 늘어났기 때문이라는 분석이다.