건축법 위반 건축물 행정조치에 대한 이해

‘우리 집은 불법'이라는 제보가 왔다. 난데없이 위반건축물 통보를 받은 사람들 이야기다. 주택처럼 보이지만 실은 상가였다. 베란다와 방을 불법 확장해 이웃의 일조권을 침해했다. 이들은 이런 법 위반 사항을 고백하며 자신들은 억울하다고 했다. 불법을 저지른 건 건축주인데 이를 모르고 산 자신들이 처벌을 전부 떠안게 됐다는 하소연이다. <중략> 국토부는 현재 장경태 의원을 통해 위반 건축물 실태 조사를 매년 의무화하는 내용의 법안을 발의했다.

조사가 잦아지면 사용승인 이후 위반을 저지른 건축주를 적발할 가능성이 커지긴 하겠지만 현재의 처벌 수준으로는 상황은 크게 달라지지 않을 것이다. 건축주는 놔두고 소유자에 대한 처벌만 강화했다가 민원이 늘면 다시 양성화해주는 방식으로는 위반건축물 증가를 막을 수 없고 ‘억울한 호소’도 계속될 수밖에 없다. 이제라도 위반을 저지른 건축주에 대한 처벌을 강화해야 한다.(SBS뉴스 2021.7.8.보도)

건축물은 건축법령과 건축허가 도서에 따라 시공되어야 할 뿐 아니라, 준공 이후에도 적법하게 유지되고 적절하게 관리되어야 한다. 허가나 신고 없이 무단으로 행하는 건축행위는 물론이고 건물용도를 원룸이나 고시원으로 임의로 변경하여 사용하거나 구조 변경, 가구 수를 증가시키는 행위도 제재 대상이다. 군수, 구청장, 시장 등 허가권자는 건축물이 건축법령에 적법하게 사용되고 있는지 매년 정기적으로 건축물 실태조사 계획을 수립한다. 이 실태 조사계획에 따라 정기점검과 대형화재 발생 시 물류창고 긴급점검, 고시원 실태조사와 같은 특별점검을 실시하기도 한다.

조사계획에 따른 점검뿐만 아니라 불법건축물 민원신고에 따라 공무원이 현장을 확인해야 하는 수시점검이 있다. 그런데, 공무원이 실태조사계획에 따라 점검을 하여야 함에도, 불법건축물 민원신고가 접수되었음에도 사실여부를 확인하지 않거나 위반사항이 있음에도 없다고 보고서를 작성하는 경우에는 형법상 또는 행정법상 책임을 면할 수 없을 것이다.

건축물이 건축법령에 적법하지 아니한 때에 사용하는 용어로는 불법건축물, 위법건축물, 위반건축물, 무허가건축물 등 다양하다. 사전적 의미로는 불법은 법을 어긴 경우, 위법은 법이나 명령을 지키지 않은 경우, 위반은 법률·명령·약속을 지키지 않고 어긴 경우로 조금씩 다르다. 무허가는 허가나 신고 없이 건축행위를 한 경우를 통칭한다. 실무상으로는 용어 의미를 구별하지 않고 같은 의미로 혼용하고 있다. 한편, 건축법에서는 ‘위반 건축물’이라는 용어를 쓰고 있다.

허가권자는 정기점검, 특별점검, 수시점검으로 건축법 위반사항이 적발된 건축물에 대해 정비계획을 수립·시행해야 한다. 허가권자가 수립한 건축물 실태조사계획이나 위반건축물 정비계획을 특별시장, 광역시장, 도지사 등 상급기관에 보고해야 한다. (건축법 시행령 제115조) 허가권자는 위반건축물에 대해서는 위반사항 해소를 위하여 건축허가를 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간(위반정도, 철거기간 등을 참작하여 짧게는 1주일에서 길게는 1년도 줄 수 있는 재량 사항이다.)을 정하여 그 건축물의 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수도 있다. (건축법 제79조)

위반건축물에 행정조치를 할 때는 통상적으로 위반행위시의 건축주가 아닌 (시정할 의무가 있는) 적발 시의 건축주에게 행정명령을 한다. 이러한 행정조치는 건축물을 대상으로 하는 것으로 소유권이 이전된 경우에는 전 소유자에게 불이익 처분을 하는 것이 쉬운 일이 아니다. 다시 말하면 불법 건축물을 단속하는 공무원의 제한된 정원 한계도 있겠지만 건축행정 공무원에게 수사권한이 없어 실제 범법행위자를 특정하여 고발하기도 쉽지 않을 것이다. 

건물 매매 시엔 건축물대장 꼼꼼히 확인하고 반드시 현장 방문해 살펴야

행정기관이 위반 건축물에 대한 행정조치를 함에 있어 행정대집행(철거), 사법기관에 형사고발, 이행강제금 부과, 증가면적에 과세, 음식점영업신고 제한, 공표(건축물대장에 ‘위법건축물’ 표기), 시정명령 등 여러 수단을 사용할 수 있으며, 어떤 수단으로 (어느 정도까지) 어떻게 조치하느냐 하는 것은 행정기관의 재량행위라 할 수 있다. 즉 위반사항 해소를 위하여 여러 수단 중에서 어느 한 가지를 사용할 수도 있고, 순차적으로 여러 수단을 활용할 수도 있다. 심지어는 여러 수단들을 동시다발적으로 병행·반복하여 행할 수도 있다. 또한, 행정기관은 위반건축물로 적발된 경우에는 별도의 대장(臺帳)으로 작성하여 시정될 때까지 지속적으로 관리하고 점검도 한다. 그러므로 건축사가 건축법에 따른 위반건축물과 관련된 업무를 수행하거나 상담을 하는 경우에는 위반건축물 적발 초기부터 시의 적절하게 대응할 필요가 있다.