서울 공공재개발 20%는 공공임대, 지방은 10%

도심 주택 공급을 확대하기 위해 도입한 공공재개발·재건축의 요건과 절차 등이 구체화됐다.

국토교통부는 공공재개발·재건축의 요건과 절차, 특례를 구체화하기 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 시행령과 ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’ 개정안을 5월 20일부터 6월 8일까지 입법예고한다고 18일 밝혔다. 이번 도정법 하위법령 개정은 지난 4월 13일 공포된 도정법 일부 개정안에 대한 후속입법으로, 공포된 개정안의 시행일(7.14)에 맞춰 하위법령 개정안도 시행될 수 있도록 할 예정이다.

공공재개발·재건축은 정부가 도심 주택공급을 늘리기 위해 2020년 5월 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’과 같은 해 8월 ‘서울권역 주택공급 확대방안’을 통해 도입한 정비사업 방식이다. 공공이 정비사업에 참여해 임대주택(공공재개발) 또는 신축공급(공공재건축)을 확대함으로써 통합심의를 통해 행정절차를 간소화하고, 용적률도 완화해 사업성을 개선하는 것이 특징이다.

국토부는 이 같은 공공재개발·재건축과 공공직접시행 정비사업 등 공공주도 정비사업으로 2025년도까지 총 13만6000가구를 도심 내 신축 주택으로 공급할 계획이다.

이번 개정안을 보면 먼저 공공재개발은 전체 세대수의 20%(서울) 또는 10%(서울 외 지역) 이상을 공공임대주택으로 공급하도록 했다. 광역 시·도지사는 주거지역이 아닌 곳에서는 공공임대 공급비율을 10%(서울) 또는 5%(서울 외 지역)까지 낮춰 고시할 수 있다.

공공재건축은 종전 세대수의 1.6배 이상을 건축하도록 했다. 해당 단지 또는 인근 단지의 여건 등을 고려해 1.6배 이상 건축이 어려운 경우에는 주택공급 규모 요건을 완화할 수 있다.

공공재개발 사업 정비구역 지정권자는 정비구역의 지정 전 공공재개발을 추진하려는 구역의 ▲개요 ▲현황 ▲정비구역 지정시기 ▲공공재개발 예비시행자 등을 고시해 공공재개발 예정구역을 지정할 수 있다.

공공재개발 예정구역으로 지정될 경우 해당 구역에 신축행위가 제한되며 지분 쪼개기로 토지 등을 취득한 자에 대해 분양권이 부여되지 않아 투기를 방지할 수 있다. 주민은 한국토지주택공사(LH) 등을 예비시행자로 공공재개발을 준비하게 된다.

공공재건축 정비구역은 시행령에 따라 현행 용도지역에서 1단계 종상향된 것으로 보며, 이를 통해 용적률, 층수 등 도시규제가 완화돼 대규모 주택공급 및 사업성 개선이 이뤄진다.

종상향이란 1·2·3종으로 나뉘어 있는 일반주거지역에서 1종을 2종으로, 또는 2종을 3종으로 변경하는 것을 말한다. 왜냐하면 1종보다는 2종, 2종보다는 3종에서 용적률(대지 면적에 대한 건물 전체 면적의 비율)과 층수를 높여 지을 수 있어 사업성을 개선할 수 있기 때문이다.

각 지방자치단체는 종상향으로 늘어난 용적률의 40∼70% 범위에서 시도 조례로 정한 비율을 주택으로 인수하고, 이 중 50%는 공공분양, 50%는 공공임대로 활용한다. 또 지자체는 부속 토지를 무상 인수하는 공공임대와 달리, 공공분양을 인수할 경우 부속 토지를 감정평가액의 50%로 인수해 토지주의 기부채납 부담이 일부 완화된다. 일반재개발로 사업을 추진하던 기존 정비구역에서 공공재개발로 사업방식을 변경한 경우에는 시행자 지정일 또는 공공재개발을 위한 정비계획 수립일 중 빠른 날, 전부터 거주한 자에게 임대주택 입주권을 부여해 영세 원주민의 재정착을 지원할 예정이다.

국토부는 올해 초 선정한 공공재개발 후보지 24곳과 공공재건축 선도사업지 5곳에 대한 사업 절차를 차질 없이 진행 중이라고 설명했다.

올해 1월 공공재개발 후보지로 선정한 신설1, 흑석2, 용두1-6, 강북5 등에서는 주민설명회를 개최해 정비계획과 추정분담금 등을 설명했으며, 현재 주민들이 제시한 의견을 반영해 정비계획을 수립하고 있다.

3월 선정한 공공재개발 2차 후보지에 대해서는 상반기 내에 모든 후보지에서 주민설명회를 개최하고, 주민의견을 수렴할 예정이다.

4월 발표된 공공재건축 선도사업지는 컨설팅 결과에 대해 주민이 건의한 의견을 정비계획안에 반영하는 방안을 서울시와 검토하고 있다. 정비계획안이 완료되면 주민에게 상반기 중 심층컨설팅 결과를 제시하고 연내 정비계획 수립 및 공공시행자 지정이 이뤄질 수 있도록 주민동의를 얻을 계획이다.

이번 도시정비법 하위법령 일부개정안에 대해 의견이 있는 경우 오는 6월 8일까지 국민참여입법센터 우편, 팩스 등을 통해 의견을 제출할 수 있다.