공공재건축 선도사업 후보지 5곳 선정

국토교통부는 4월 7일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’(2020.8.4. 발표)에 따라 도입한 ‘공공재건축’ 선도사업 후보지 5개 단지를 결정해 발표했다.

’공공재건축‘이란 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여해 용적률 등 규제 완화, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하여 주택 공급을 촉진하는 사업이다.

이번 선도사업 후보지는 ▲영등포 신길13 ▲중랑 망우1 ▲관악 미성건영아파트 ▲용산 강변강서아파트 ▲광진 중곡아파트 등이다.

5개 후보 단지는 지난해 공공재건축 사전컨설팅 공모(8.21∼9.30)에 참여하고 올해 1월 컨설팅 결과를 회신한 7개 단지 중 사업성 개선 효과가 있으며 이미 10% 이상의 주민 동의를 확보한 단지다.

주민 10% 이상의 동의 요건은 지난 3월 31일, 1차 브리핑 시 발표한 ‘도심 공공주택 복합사업의 예정지구’와 동일한 수준이라고 국토부는 설명했다.

국토부는 “이번에 선정된 후보지들은 주로 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나, 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳”이라며 “공공의 참여, 지원하에 사업성을 제고하게 될 경우 속도감 있게 도심 내 주택을 공급할 수 있을 것”이라고 기대했다.

정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재건축을 추진하는 구역에서는 ▲용도지역 상향 ▲공원설치 의무 완화 등 도시규제 완화 ▲인허가 절차 지원 등 각종 공적지원이 제공된다.

아울러 선도사업 후보지에 대해서는 대책 발표 당시 제시한 기부채납률 범위(50∼70%) 중 최저 수준(50%), 기부채납 주택 중 공공분양 비율은 최고 수준(50%)을 적용하는 특례를 부여하여 사업성을 높이게 된다.

국토부는 “이번 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업효과 분석결과 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획 인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178퍼센트 포인트(%p, 162%→340%) 증가하는 것으로 나타났다”며 “공급세대도 현행 세대수 대비 1.5배(총 1,503→2,232세대) 증가하고, 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석되었다"고 밝혔다.

주요 후보지 다섯 곳의 사례를 보면, 먼저 ‘신길13구역’은 신길 재정비촉진지구 내에 위치하고 있으며, 역세권 입지임에도 복잡한 이해관계에 의해 ’07년 정비구역 지정 이후 사업이 장기 지연됐다. 역세권 입지를 고려하여 현행 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향을 통해 용적률을 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하여 세대수를 2배 확보한다는 계획이다.

‘망우1구역’은 지난 2012년 조합이 설립됐지만 구(舊) 조합장 해임 소송, 구역 해제 주민 투표 등 각종 분쟁과 사업성 확보 곤란 등으로 사업이 정체됐었다. 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 91%p 상향하고, 층수도 최고 23층까지 확보하여 세대수 1.62배가 확보 가능하며, 심층컨설팅 시 단지 배치 등 추가로 검토할 계획이다.

관악구 신림동 미성건영아파트는 정비구역의 토지가 비정형적이고, 인근 교육시설로 인한 높이 제한으로 자력 정비 시 사업성 확보가 곤란한 상황이다. 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 140%p 상향하고, 최고 27층까지 확보하여 세대수를 1.36배 확보하며, 부지정형화를 위해 일부 필지 편입을 추진하고, 공원 등 기반시설을 정비한다.

용산 강변강서 아파트는 반세기 전인 1971년 준공된 단지임에도 현 용적률이 297%로 용도지역 변경 없이 사업성 확보가 곤란해 지난 1993년 조합설립 이후 개발이 장기 정체됐다. 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 202%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하며 주거동의 효율적 배치를 통해 소규모 지역임에도 세대수를 1.26배 확보할 예정이다.

마지막으로 중곡아파트는 단지 내에 도시계획도로가 관통하여 효율적 건축배치가 곤란하고 사업성 확보가 어려워 구청에 사업포기 의사를 표명했었다. 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하되 인근 지역을 고려하여 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%p 상향하며, 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36세대 공급한다.

이번에 선정된 공공재건축 선도사업 후보지에 대해서는 공공 주도로 마련한 사전컨설팅 결과에서 주민 요구사항, 개정된 법령 등을 반영하여 5월까지 구체적인 정비계획(안)을 조속히 수립할 예정이다.

또한 마련된 정비계획(안)을 바탕으로 주민설명회, 조합 총회 등을 개최해 공공시행자 지정에 필요한 동의율을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 공공시행자로 지정하고, 신속히 정비계획을 확정하여 추진할 계획이다.