건축물 관리점검을 하며

2020년 건축물관리법 시행에 따른 건축물관리점검과 건축물해체감리 등 새로운 건축사 업무영역이 생겼다. 까다로운 등록기준으로 건축물관리점검은 300여 개의 건축사사무소만 등록해 업무를 하는 상황이다. 새로 시행되는 모든 제도가 그렇듯 처음에는 시행착오를 거칠 수밖에 없는 상황이라 결국은 누군가가 먼저 시행착오를 겪고 나서 편한 길을 알려주어야 후발 건축사들이 좀 더 수월하게 업무를 수행할 수 있다.

구건회 총무인 필자는 여러 건축사분들의 문의를 효율적으로 대응하려고 단톡방을 개설하고 협회 사무처와 수시로 통화하며 드디어 첫 번째 용역을 완수했다. 제도적인 문제점과 간혹 황당한 일을 겪는 건축사들을 보며 이것을 공론화시켜 협회차원에서 국토부와 조율이 이뤄졌으면 하는 바람으로 이 글을 쓴다.
첫째, 먼저 생애관리 이력시스템에 익숙해지면 향후 업무에 많은 도움이 된다. 둘째, 건축사는 건물관리자와 통화 시 대응할 기본 통화멘트 정도는 숙지해 놓아야 계약금액 결정이 유리하다. 셋째, 현재 건축물유지관리 세부기준의 대가기준은 2013년도에 만들어진 것이다. 그래서 서울건축사회 홈페이지에는 이 기준을 현장점검 비용으로 부연하여 설명했다.

현재 세부기준에 따른 대가기준은 건축물 규모와 관계없이 모든 건축물을 하루에 끝내도록 되어있는데 현실적으로 이는 불가능하다. 제일 작은 3,000제곱미터도 조사 1일, 등록 1일 최소 2일은 소요된다. 그리고 등록 시 누락사항이 있으면 재조사를 해야 하는 등 현실과 맞지 않다. 때문에 합리적인 견적서 양식을 만들어 배포할 예정이다.
단, 이를 사용하기 위해서는 몇 가지 조건이 필요하다. 첫째, 우선 건축물 유지관리에 관련 법규, 매뉴얼, 세부지침, 건축물 생애관리시스템에 대해 충분히 숙지해야 한다. 건축물관리자로부터 견적 관련 통화 시 논리적으로 설명 하는 것이 제일 중요하기 때문이다. 일종의 신뢰감을 주기 위해서다.

먼저 견적서 제출이 중요한데, 크게 일반건축물과 공동주택으로 분류될 수 있다. 일반건축물 견적서는 관련 엑셀파일을 공유할 예정이다. 공동주택은 경우에 따라 관리계획수립용역과 정기점검으로 나누어지는 경우가 생긴다. 두 가지를 모두 수행하고 3년 뒤는 정기점검만 받으면 됨을 건축주에게 설명해주어야 한다. 공동주택은 견적서가 작성 되는대로 공유할 예정이다. 공동주택은 연락이 안 올 경우 해당구청 건축과 담당에게 문의하면 건축주 연락처를 알려준다.

관리계획수립용역은 처음 적용되고 3년 뒤엔 정기점검만 하면 됨을 건축주에게 알려주는 게 중요하다. 건축주에게는 ‘건축물의 부가가치와 재산가치가 오른다’, 라고 관리계획 필요성을 언급할 필요가 있다. 또 구청에서 대상 건축물 관리자나 건축주에게 공문을 발송한 후 점검기관에 견적의뢰를 하는 구조이므로 견적의뢰가 들어오면 구청에서 보낸 공문을 확인하여 정확한 업무범위를 파악하는 것이 중요하다. 건축물 외 공작물(철골주차장 등)에 대한 대가가 아직 정립되지 않아서 그 부분도 계속 연구 중이다.

이제 관리계획 수립에서 소유주에게 인증을 받으면 홈페이지에서 기본사항을 입력, 안내서를 작성해 업로드하면 된다. 건축주가 너무 어려워할 경우 생애이력정보, 세움터 콜센터와 통화토록 하면 수월하다. 현재는 세움터의 구조가 사용승인된 건물은 작업 중으로 돌리기 불가능한 구조다. 건축주가 구청에 정보공개 요청을 해서 문서나 파일로 수령해야 된다.

현장조사 팁으로는 건축물관리자에게 미리 건축물대장과 도면을 준비시켜 가능하면 직원과 함께 현장에 가는 것을 권한다. 견적서 작성 시 조사일수와 입력일수의 비율을 바꾸는 것도 고려해봐야 한다. 건축사가 관리사무실에서 계약을 먼저 체결하고 도면, 구두 조사 등의 업무를 하는 동안 직원은 외부촬영을 하면 된다. 관리자와 대화를 나누어보면 점검 위치의 우선순위가 머릿속에 그려지게 된다. 관리자에게 오늘은 내부위주로 점검하고 외부점검은 관리자 동행 없이 일정에 맞춰 하겠다고 견적서에 조사 2일에 대한 내용을 알릴 필요가 있다.

건축사들에게 건축설계, 감리용역은 무한 경쟁시장이지만, 소규모건축물 지정감리, 철거감리, 건축물유지관리와 같은 시장은 상생의 시장이다. 일정 수준의 대가가 보장되는 시장을 우리 스스로 초기에 안정화시켜야 한다. 이를 위해 제도개선이 유리한 방향으로 이뤄질 수 있도록 함께 힘을 모아나갔으면 한다.