서울시 준주거 용적률 300%로, 일반 상업지역은 500~600%로 상향

동일구역, 동일한 용도지역임에도 용적률 차이로 형평성과 실효성 등 민원이 다수 제기됐던 서울특별시(이하 서울시) 용적률 기준이 5월 26일부로 조정됐다. 상업지역 기준용적률을 현실화하고, 도심 주택공급 효과를 위해 준주거지역에는 주거비율을 90%까지 상향한다.

서울시는 법제화가 이뤄진 2000년 이후 20년 만에 지구단위계획 수립기준을 전면 손질한다고 밝혔다. 지구단위계획은 역세권과 개발예정지, 양호한 환경특성 보유지역 등을 체계적으로 관리하기 위한 도시관리계획으로 1980년대에 도입됐다. 기존 용도지역제를 보완하는 도시공간 관리수단으로 활용되고 있고, 정비사업 등 각종 사업계획과 연계해 수립되면서 보편적인 공간계획 가이드라인으로 자리매김했다. 현재 서울시내에는 총 466개(98제곱킬로미터)의 지구단위계획구역이 지정·관리되고 있다. 녹지를 제외한 서울시 시가화면적(372제곱킬로미터)의 26%에 해당된다.

새로운 서울시 지구단위계획 수립기준의 주요 내용은 ▲준주거·상업지역 기준용적률 상향 및 준주거지역 비주거비율 제한 ▲건폐율계획 신설 ▲지구통합기본계획 신설 ▲방재안전 및 지역(역사)자산 보전·활용계획 신설 ▲실내형 공개공지 도입 ▲지역매니지먼트 및 주민제안 운영기준 도입 ▲지역기여시설 도입 등이다.

전면 재정비한 지구단위계획 수립기준 시행으로 준주거·상업지역의 기준용적률을 50~200% 상향해 현실화한다. 준주거지역 기준용적률은 250~300%로, 일반상업지역은 300~600%에서 500~600%로 상향 조정한다.

용도지역 상향 여부와 관계없이 준주거지역의 주거비율도 90%까지 상향한다. 서울시는 준주거지역 주거비율 상향을 통해 도심주택 공급 효과를 높일 것으로 기대하고 있다. 최근 상가공실의 확대가 이어지고 있는 추세인 만큼 주거비율을 높인다면 상가공실로 인한 부담과 어려움을 줄이는 수단이 될 가능성이 있다.

형평성 문제도 바로 잡는다. 계획유도를 위한 용적률 인센티브 적용자체가 어려웠던 준공업지역은 공개공지 설치 시 공공성 있는 계획과 연동하고, 상한용적률을 적용할 수 있도록 기준을 마련해 형평성 문제를 개선했다고 밝혔다.

‘건폐율계획’도 지구단위계획에 명문화한다. 소규모 필지가 밀집된 기성시가지 상업가로나 가로활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생·개발을 유도할 수 있게 된다. 이밖에도, 과도하게 큰 규모로 지정되어있거나 분할시행기준이 없어 계획 실현성이 떨어졌던 ‘특별계획구역’은 지정면적을 축소(나대지·이전적지 5,000제곱미터→ 3,000제곱미터, 소필지 공동개발 3,000제곱미터→ 1,000제곱미터)해 적극적인 개발·관리로 이어질 수 있도록 했다.

용적률 상향 등 지구단위계획 수립기준 개선과 관련해 주거면적의 증가에 따른 도로면적의 증가에 대한 충분한 논의가 필요하다는 지적이 나왔다. A 건축사는 “용적률을 상향하고 준주거지역 주거비율 역시 높이는 등 도심주택 공급 효과를 높이면 목적 통행량이 증가하게 되고, 이때 도로율이 미흡하면 교통혼잡이 야기된다”면서 “따라서 용적률 상향에 따른 도로율에 대한 접근이 반드시 요구된다”고 밝혔다. 과거 도시 개발 과정에서 주택공급과 인구 성장에 미치지 못하는 도로 등 기반시설 부족이 문제가 됐고, 통행발생량증가율 대비 도로율 증가를 난개발 지표로 사용한 바 있다.

최근까지 광역자치단체 도시계획심의위원으로 활동한 A 건축사는 “20년 만에 손질한 지구단위계획 수립기준에 1·2·3종 일반주거지역에 대한 용적율 개편이 이뤄지지 않은 점도 아쉽다”고 밝혔다. 그는 “마포구 공덕동에서 용산구 효창공원역 사이 백범로는 지하철이 교차하는 환승역세권과, 대로가 형성된 핵심 교통지인데, 2·3종 일반주거지역으로 묶인 곳이 있다”면서 “대중교통 연계개발을 유도하는 수립기준 제시 등이 아쉽고, 이를 통해 도심 주택 공급량을 늘리는 고민이 필요했다”고 지적했다. 이어 “역세권, 대중교통 등 상황과 지역에 맞는 세심한 기준용적률 적용과 일반주거지역으로 묶인 역세권 용도지역은 준주거지역이나 상향지역으로 올리는 등 토지효율성을 높이는 방법에 대한 논의도 지속돼야 한다”고 밝혔다.

한편, 박원순 서울시장은 “지구단위계획은 시민의 삶과 도시의 미래에 큰 영향을 미치는 도시관리수단임에도 불구하고 오랜기간 과거 패러다임에 갇혀있었다”면서, “지구단위계획이 개발시대 규제중심의 계획에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다.