재건축·재개발 등 민간중심 도시정비사업, 앞으로 공공이 주도하나?

국토부 산하 기관 보고서에서 도시정비 투명성·효율성 제고 위해 공공관리제 확대안 제안 박관희 기자l승인2020.02.03 16:37

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▲ 국토연구원은 최근 발간한 보고서를 통해 재건축과 재개발 등 도시정비사업 간 공공관리제도의 강화가 필요하다는 정책제안을 했다.

향후 재건축과 재개발 등 도시정비사업 간 정부와 지자체 등 공공이 사업에 적극적으로 개입하고 관리에 나서야 한다는 주장이 제기됐다. 일관된 규제성 부동산 정책 등의 연장선상에 정비사업 마저 포함시키겠다는 것이자, 따라서 향후 정비사업을 공공주도로 개발에 나서겠다는 의도가 반영된 것이 아니냐는 논란이 예상된다.
도시정비사업은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 있고, 주거환경개선사업의 경우 시장과 군수, 한국토지주택공사 등 공공이 주민의 동의를 받아 직접 시행하는 반면, 재개발·재건축사업의 경우, 일반적으로 민간중심의 조합이 시행한다는 측면에서 차이가 있다.

◆ 민간중심 도시정비사업,
   위법과 유착·사업의 장기화 등
   문제점

국토교통부 산하 국토연구원은 1월 28일 ‘홍콩과 일본 사례를 통해 살펴본 도시정비사업의 공공관리 확대방안’ 연구보고서를 발표했다. 보고서는 국내 재건축, 재개발 등 도시정비사업의 문제점과 공공관리제도의 운영 실태를 분석하고, 개발사업 분야의 공공관리를 선도적으로 추진하고 있는 해외 사례를 분석해 국내 적용 가능한 제도들을 제안했다.

최진도 연구원은 “국내 재건축·재개발사업 등의 도시정비사업이 민간 중심 개발사업으로 추진됨에 따라, 사업추진과정에서 나타나는 ▲위법 및 유착관계 ▲이해관계자 간의 갈등 ▲각종 소송 ▲사업의 장기화 등의 문제점이 발생하고 있다”고 지적했다. 또 “이러한 문제를 해결하기 위한 방안으로 도시정비사업의 전 과정을 공공에서 지원하는 공공관리제도가 있다”고 전제하며 “(다만 현재는) 제도적 미흡함으로 인해 활성화되지 못하고 있는 실정이다”고 밝혔다.

◆ 조합장, 시청관계자 등
   도시정비사업 담당인력
   사업간 제도적 문제 지적

공공관리지원제도는 도시정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위해 정비계획수립 단계부터 사업완료 시까지 정비사업시행 과정을 공공에서 지원하는 제도이다. 그러나 해당제도가 법적으로 의무화되어 있지 않고, 도시정비사업 자체가 민간사업 중심의 사업형태이기 때문에 지자체의 무리한 간섭 시, 민간의 반발을 유발할 수 있는 등의 이유로 활성화되지 못하고 있다.
이를테면 이해관계자 간의 복잡한 갈등구조 속에 법·제도상 문제, 사업추진 절차상 문제, 사업운영상의 문제를 보이고 있으며, 이는 결국 사업의 장기화를 유발시켜 그 피해는 주민에게 전가되고 있다는 분석이다.

최 연구원은 “도시정비사업 관련 시청관계자, 조합장, 지방공사 인터뷰 내용에 따르면 사업추진 시 정보공유의 부족, 복잡한 사업절차, 건설사에 사업비를 의지할 수밖에 없는 제도적 문제 등을 언급하고 있다”면서 “특히 공공지원의 필요성에 대한 찬반의견이 각각 있는 것으로 파악됐다”고 밝혔다. 이어 “이러한 측면에서, 홍콩의 도시재개발(정비사업) 위원회 제도와 일본의 정비사업 코디네이터 지원제도 등의 공공관리제도 도입을 통해 국내에 산재된 이해관계자간 갈등, 사업의 전문성 및 투명성 등의 문제점을 상당부분 해소할 수 있을 것이다”고 주장했다.

보고서에 따르면 홍콩의 경우 공공의 개입을 통해 정부, 주민, 조합, 민간건설사 등의 이해관계를 조정하며, 국내에서 가장 문제되고 있는 이해관계자간 불법유착관계 부분을 ‘정비사업 위원회’제도를 통해 해결하고 있다. 일본은 사업주체가 우리보다 더욱 세분화되어 행정적인 절차가 더욱 복잡함에도 불구하고 ‘코디네이터 지원제도’를 통해 사업의 전문성을 확보하고 주민과 소통하는 창구를 마련하고 있다.

◆ 전담인력 확보,
   주민 갈등 완화 측면에서
   추정분담금 시스템 확대 등 제도보완

최 연구원은 공공관리제도 확대를 위해 ▲지자체 전담인력 확보 ▲공공 및 민간합동의 정비사업위원회 제도의 도입을 통해 사업에 대한 관리감독, 사업계획 대한 자문, 사업비 검토, 재정착률 강화 등을 전문화, 체계화 ▲전문 코디네이터를 양성할 수 있는 협회를 신설해 사업구역별 전담 코디네이터 배정을 의무화할 수 있는 제도적 장치 마련 ▲사업의 효율성과 투명성을 증진시키고 주민에 대한 알 권리 충족을 통한 갈등완화 측면에서 ‘추정분담금 시스템’을 확대 ▲사업시행자가 정비업체나 시공사에게 초기사업비를 의존하지 않도록 경제적 지원대책을 마련 ▲공공관리제도 활성화에 따라 일부 반발이 우려되는 감정평가사(협회), 건설사 등의 피해를 최소화하기 위한 제도적 보완책의 마련 등을 구체적인 방안으로 제언했다.

최 연구원은 “제도개선을 순차적으로 진행하기 위해 시범사업을 통한 사업의 부작용을 사전에 검토해야 할 것”이라면서, “관련 분야와의 연계를 통한 부가가치 창출방안도 고민해 봐야 할 과제”라고 말했다.  

박관희 기자  lookpia@naver.com

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