단지재건축을 공공이 주도해야! 독립형 건축으로 다양성 확보해야!

▲ 서울시 잠실 일대 도시 전경. 아파트로 가득 찬 모습이다. 통계청이 2017년 발표한 ‘인구주택총조사’에 따르면 전체 주택 1,669만 가구 중 아파트가 차지하는 비중이 역사상 처음으로 60%(60.1%, 1003만 가구)를 넘었다.

<편집자 註> 한국의 주택 건축 정책을 보면 아주 비관적이다. 양극화를 현실화하는 비극적 정책인데, 이젠 방향선회가 불가능해 보인다. 택지개발방식도 사업성과 속도중심 정책이라 소외되는 피해자가 여전하다. 재건축 주체들의 이익 충돌과 이에 대한 적극적 대안 없는 행정부의 정책은 새로운 전환이 필요하다. 현재의 부동산 정책은 행정부 VS 부동산가격 사이의 실체 없는 현상과 치킨 게임을 하는 듯 하다. 더구나 재건축에 대한 기대로 입주자들의 자해에 가까운 관리부실 및 낡은 아파트 유지는 심각한 안전사고의 우려마저 제기된다. 행정부는 부동산 가격 폭등을 방어하는 미봉책에 급급할 것이 아니라 보다 근본적인 정책 철학을 구축하고, 법과 제도를 만들어야 한다. 하나의 대안으로 지자체 등 공공이 직접 사업주체로 나서는 것이다. 용적률 상향조정 등으로 권리자가 되어 재건축, 재개발의 설계주체가 되어야 한다. 공공주도 재건축, 재개발 사업방식과 기존의 방식을 주민들에게 선택하게 하는 것이다. 공공이 아파트 재건축의 주체로 나서서 여러 현안에 대한 적극적 대안으로 후손을 위한 도시로 만들어야 한다.

2017년 통계청 인구주택총조사 전체 주택서 아파트 비중 60.1%
우리나라 주택 10가구 중 6가구가 아파트

아파트 중심 주택개발과정서 공공의 역할 없어, 건축생태계 파괴해 일자리도 없애
재건축 관련 건축사나 공무원, 조합장의 수많은 구속은 현재 민간중심 제도 문제 드러내

통계청이 2017년 8월 발표한 2016 인구주택총조사에 따르면 전체 주택 1,669만 가구 중 아파트가 차지하는 비율이 역사상 처음으로 60%(60.1%, 1,003만 가구)를 넘어섰다. 아파트를 동수로 추산하면 12만 5천동, 전체 건축물 712만동 중 1.8%에 지나지 않지만 우리나라 주택 10가구 중 6가구가 아파트로 나타난다.

1995년 인구주택총조사(5년마다 실시)땐 단독주택(46.9%)이 아파트(37.7%)보다 많았다. 그러나 2000년 처음으로 아파트(47.8%)가 단독주택(37.2%)보다 더 많아졌다. 이후 아파트 공급량은 꾸준히 증가추세다. 아파트 공급량이 전체 주택공급량 대부분을 차지하는 상황에서 이 흐름은 계속 유지될 것이다. 작년 12월 정부는 3기 신도시 개발을 발표했다.

1989년 200만호 1기 신도시, 현재 준공률이 절반에 그치는 2기 신도시(2003년)를 넘어 이제 12만2000가구 주택을 짓는 3기 신도시까지 더해진다. 아파트 왕국. 우리 도시환경, 주거지가 온통 아파트로 변하고 있다.

▲ 싱가포르 더 인터레이스 아파트 단지 : 공공개발 관련 법적문제를 해소하지 않았다면 짓는 것이 불가능했을 것이다. ‘2015 세계건축 박람회(World Architecture Festival)'가 ’올해의 건축물로 선정했다. ‘인터레이스’라는 이름처럼 6층 높이의 긴 건물 31개가 수평으로 서로 엮여 쌓여 있다. 높다란 아파트들이 수직으로서 있는 기존의 아파트와는 다른 모습이다. 설계는 네덜란드 로테르담에 있는 오엠에이·올레 스히렌(OMA·Ole Scheeren)이 맡았다. ‘주택부족 해결, 공용공간 창출’을 목표로 디자인 컨셉을 적용했다.

◆ 재개발과 재건축은 도시재생의 시각으로 봐야…
이는 당연히 공공이 주도해야

우리나라 주택시장은 급격한 도시화로 대량의 주택 공급이 가능한 아파트 중심으로 정책이 집행됐다. 제도화된 공급 시스템에 따라 지어져서 주택성능이 크게 향상돼 왔고, 일정 수준 이상의 품질과 편의시설이 제공돼 가장 선호하는 주거형태로 자리 잡았다.

대규모 주택공급이 가능한 아파트 중심의 뉴타운 정책은 일견 도시재생의 효율적 제도로 보인다. 예산을 들이지 않고 주택을 공급·개선하려는 정부나 지자체는 철저히 시장자본주의 힘으로 도시를 개조시킬 수 있다. 그러나 이 과정에서 가장 큰 문제는 개발과정에서 공공의 역할이 없다는 점이다. 게다가 건축생태계를 파괴해 일자리마저 없앤다.

A건축사는 “아파트 중심의 뉴타운 등은 저층 주거지에 사는 이들의 주거지를 멸실시켜 주거불안을 심화시킬 뿐 아니라 수많은 지역 일자리를 앗아간다. 진행과정에서도 경제력이 없는 원지주들은 재정착을 위한 분양을 받아들일 수 없어 집 없는 도시 빈민으로 추락하게 된다”며 “최근 공공도로를 재개발 조합에 넘겨주는 일까지 벌어지고 있어 공적공간의 사유화가 문제가 된다”고 지적했다.

아파트 재건축·재개발도 크게 다르지 않다.

B건축사는 “국민주택 비율이나 공공임대 비율, 각종 부담금 등의 정책 제한들이 존재하지만, 재건축 속도를 늦추는 브레이크 역할만 할 뿐이다. 정책사고를 바꿔 시스템 문제를 재고해야 한다”고 전했다. “재건축을 요구하는 대부분이 도심에 있기 때문에 용적률 등을 준주거·상업지역에 준해 상향하고, 가로 개방형의 신도시를 만들 듯 해야 한다. 이때 법적 인센티브는 지자체 지분이 돼 직접 개발하는 공공개발방식으로 추진하면 좋을 것”이라며 “도시경관 경쟁력을 높이고, 동별 디자인 특화 시장을 확대해 소수 건축사사무소가 아닌 다수의 건축사들이 참여할 수 있도록 공공이 아파트 재건축 주체로 나서야 한다. 현재 민간에 전적으로 일임하는 것은 미래 경쟁력에 도움이 되지 않는다”고 말했다. 덧붙여 “맨하탄 배터리파크 시티의 아파트들의 개방성과 각각 다른 건축사들 설계작품들로 인한 다양성이 하나의 모델이 될 수 있다”고 했다.

▲ 맨해튼 배터리파크 시티 아파트단지 : 기존 맨해튼의 도시체계와 새로운 도시개발을 조화롭게 연결하고 있다.

◆ 단지형 아파트 산업 경제 선순환 효과 제한적, 고용창출력 낮아…
설계·공사과정마다 전문 인력 투입돼 고용 창출하는 생활건축 산업구조로 전환해야

생활건축은 지역기반의 건축 관련 산업 종사자들의 참여가 가능한 영역이다. 현재의 중앙 중심 대량 표준화된 단지형 아파트 산업은 경제 선순환 효과가 제한적이다. 지역기반의 중소 건설이나 소공인들의 참여가 배제되어 있어, 특히 고용창출력이 낮다. 대량 생산시스템이기 때문에 인건비가 낮은 해외인력을 수급하는 것이 더 생산적이고, 수천세대를 단 몇 개의 표준화된 평면으로 해결해 버린다. 설계·공사과정마다 전문인력이 투입돼 고용을 창출하는 소규모건축과는 근본적으로 산업구조가 다르다. 일자리를 만드는 해법을 내수산업에서 찾는다면 매년 건축되는 20만 동 건축물 중 대부분을 차지하는 중소규모 단독주택, 근린생활시설 등의 생활건축을 간과해서는 안 되는 것이다.

2017년 통계청 통계에 따르면 전체 건축물 712만동 중 연면적 1,000제곱미터 이하 소규모 건축물은 666만 채로 93%를 차지한다. 최근 건축도시공간연구소에서 추계한 연면적 661제곱미터 이하 공사 규모는 대략 30조 정도로 추산된다.

◆ 도시공간 속 개별세대 소통부재 해결하려면
‘도시·공동체 친화적 주택, 공동체 마을 탄생 고민해봐야“

민간 아파트 재건축은 도시의 상호 유기성도 파괴하고 있다.

주택도시보증공사(HUG)이 최근 발행한 주택도시금융연구 보고서 ‘근린환경이 사회적 신뢰에 미치는 영향에 관한 연구’에 따르면 “아파트 거주자가 다른 유형의 주택(단독·다세대·다가구) 거주자에 비해 타인에 대한 신뢰도가 낮고, 지역공동체 신뢰도를 높이기 위해서는 운동장과 공원과 같은 공동시설을 마들어 이웃끼리 접촉할 기회를 늘려야 한다”고 전한다.

C건축사는 “단지형 아파트는 이웃과 소통을 차단해 ▲ 도시 가로망 단절 ▲ 생활인프라 불균형을 야기한다. 이런 도시공간속에서 나타나는 개별 세대의 소통부재를 해결하기 위해서는 사회 공동체적 관점에서 현재의 단지형 아파트를 대체하는 도시·공동체 친화적 주택과 공동체 마을의 탄생을 고민해봐야 한다”고 제언했다.