건축사 네트워크<4> 김영주 주무관 국토교통부 도시재생사업기획단 주거재생과

건축사 네트워크 _ 각계에서 활동하는 건축사를 소개합니다

대한건축사협회 건축사신문이 ‘건축사 네트워크’를 연재합니다. 건축사로서 사회 각계 각 분야에서 활동하는 인사들을 소개합니다. 건축사로서 다양한 방식으로 다양한 삶을 살아가는 모습, 이야기들을 들려드리고자 합니다. 네 번째 소개할 인사는 김영주 국토교통부 주거재생과 주무관입니다. (글=김혜민 기자, 사진=장영호 기자)

“실력 있고 유능한 건축사들의 많은 참여로 소규모주택정비사업이 활성화되길 기대합니다”
지난달 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 시행으로 저층노후 주거지역에서의 소규모주택 정비사업이 본격적으로 추진되고 있다. 김영주 국토교통부 주거재생과 주무관은 사업성공을 위해 주민들과 직접 만나 계획하고 초기단계부터 완공단계까지 사업추진에 대한 다양한 정보를 건축주에게 제공해야 하는 ‘건축사’의 역할을 강조하며, 대한건축사협회를 통한 건축사 대상 소규모주택정비사업 교육과 인재 풀(pool) 구성이 필요하다고 밝혔다. 
전국 권역별 설명회에서 ‘소규모 주택정비 활성화 방안’ 등을 지역주민과 지자체, 건축사 등에 알리고 있는 김영주 국토교통부 주거재생과 주무관을 만났다. 

"소규모 정비사업에서 ‘자율주택정비사업 통합지원센터(한국감정원)’ 설립돼"
"초기 사업성 분석부터 이주까지 원스톱 서비스"

"건축사 인력풀 위해 대한건축사협회와 협의 추진 예정"

"많은 건축사 참여로 사업활성화 기대"
 

- 건축사 자격 취득을 마음먹게 된 계기는

A. 누구나 훌륭한 건축사를 꿈꾸며 대학 건축과에 들어간다. 나도 그 중 하나였다. 그러나 졸업 후 건축직 공무원이 되면서 그 꿈이 퇴색돼 갔다.
건축 관련 다양한 업무를 하면서 다시금 예전의 꿈을 다시 품게 되었고, 그것이 강한 동기부여가 된 듯하다. 건축사 자격증 취득 공부를 하면서 내 안에 산재해 있는 건축 지식을 체계적으로 정립하는 시간이 됐다.

- 3월 6일부터 소규모주택정비사업 설명회를 가졌다. 소규모주택 정비사업은 규모가 작은 데다 자금조달 등이 어려워 공공지원이 불가피하다고 생각된다. 올해 국토부의 공공지원방안, 계획이 있는지

A. 소규모주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(‘18.2.9.시행)」에 따라 노후·불량건축물의 밀집 지역 또는 가로구역에서 시행되는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업과 소규모재건축사업을 말한다. 소규모주택 정비사업은 이해관계자가 적고, 사업절차가 복잡하지 않아 열악한 주거환경을 신속하게 정비할 수 있는 장점이 있다. 저층 노후 주거지를 새로운 도시로 재생하는 도시재생 뉴딜사업의 주요 사업수단으로 주목받아 왔다. 
다만, 사업 규모가 작아(1만제곱미터미만) 일반분양분이 많지 않고, 자금 조달 등 사업 추진이 어려워, 사업 활성화를 위해서는 일정 부분 공공지원이 필요한 상황이다.
앞으로, 소규모 정비사업에는 먼저 자율주택정비사업 통합지원센터(한국감정원, 3월 개소)가 설립돼 초기 사업성 분석부터 이주까지 one-stop 서비스가 제공된다. 공공지원의 일환인 셈이다. 자율주택정비사업의 추진을 원하는 저층 노후주거지의 집주인은 통합지원센터에 사업 신청만 하면, 사업성 분석을 시작으로 주민합의체 구성 상담, 건축사 및 시공사 선정 지원, 지적정리, 건설기간 동안 이주비 융자까지 모든 절차를 안내받을 수 있다. 
특히, 자율주택정비사업과 같은 소규모 건축사업의 경우 건실한 시공사 선정에 어려움을 겪는 경우가 많은데 통합지원센터를 이용하는 경우 대한주택건설협회로부터 맞춤형 컨설팅을 받은 후 집주인이 희망하는 수준의 시공능력을 갖춘 건실한 시공사를 안내받을 수 있는 장점이 있다. 또 통합지원센터를 통해 자율주택정비사업을 추진하는 경우 한국국토정보공사(LX)가 건축협정 등 효율적인 건축을 위한 지적측량을 지원한다.
소규모 정비사업의 일반분양분 매입을 지원하기 위해 ‘소규모 정비 임대리츠’ 설립을 추진한다. 소규모주택 정비사업은 일반분양분 매각을 통해 투입한 사업비를 회수하는 구조이므로 일반분양분 매입을 지원하는 경우 사업주체(주민합의체 또는 조합)의 안정적인 사업 추진이 가능해 진다. 이를 위해 국토교통부는 주택도시기금 출자를 통해 소규모정비 임대리츠를 설립하여 소규모주택 정비사업의 일반분양분 매입을 추진할 계획이며, LH 역시 자율주택정비사업의 경우 일반분양분 100%(LH 매입 조건 충족 시)까지, 가로주택정비사업의 경우 일반분양분의 30%(공동시행에 한함) 까지 매입을 지원할 계획이다.
한편, 매입한 일반분양분은 저렴한 공적임대주택으로 공급하여, 저층 노후주거지의 주거지 내몰림 방지 등에 활용할 계획이다. 특히, 사업주체(주민합의체 또는 조합)가 ‘소규모정비 임대리츠’와 LH에게 일반분양분을 매각(최소 연면적의 20% 이상)하는 경우 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따라 용적률을 법적상한까지 완화받을 수 있고, 총사업비의 70%까지 年 1.5% 금리로 융자지원을 받을 수 있는 등 혜택이 강화된다.
이주비 융자지원 등 주거 내몰림 방지 대책도 강화된다. 자율주택정비사업의 경우 집주인에 대한 이주비 융자를 실시한다. 집주인이 사업대상 주택에 거주하는 경우 건설기간 동안의 월세비용을 1.5%의 금리로 융자받을 수 있으며, 세입자가 거주하고 있는 경우에는 세입자의 원활한 이주를 위해 세입자에게 반환할 임차보증금을 융자해준다.
가로주택정비사업의 경우 정비사업대출보증을 활용해 집주인 및 세입자의 이주를 지원하며, LH가 공동시행하는 사업의 경우 LH가 사업비를 활용해 집주인 및 세입자에게 전세임대주택을 공급하는 방안도 추진한다. 아울러, 재정착률 제고를 위해 현금청산자 및 기존 세입자에게 소규모주택 정비사업에서 공급되는 공적임대주택의 우선입주권을 부여한다.
이밖에도, 총사업비의 50%까지 연 1.5%의 저금리로 융자하고 HUG의 대출 보증서 발급기준을 종전 정비사업(BB+)보다 완화하여 CC(자율주택), CCC+(가로주택) 등급의 중소시공사도 적극 참여할 수 있도록 지원한다.

- ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 시행에 따른 자율주택정비사업이 이번 법 시행으로 처음 추진된다. 노후 저층 주거지 재생을 활성화하는데 긍정적 계기가 될 것으로 기대된다. 자율주택정비사업이 건축법상 건축협정, 결합건축과 어떻게 다른지

A. 자율주택정비사업은 단독주택(10호 미만), 다세대주택(20세대 미만) 집주인 2명 이상이 모여 주민합의체를 만든 후 건축협정 등의 방법으로 공동주택을 신축하는 소단위 필지 사업이다. 주민합의체란 토지등소유자가 소규모주택정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자 전원의 합의로 결성하는 협의체다. 
여건에 따라 건축협정형, 자율형(구획정리+합필), 합필형으로 구분할 수 있다. 건축협정형은 효율적 건축공간확보와 공동이용성이 높다. 자율형은 개별토지를 효율적으로 활용한 건축이, 합필형은 여러 필지를 합필하여 하나의 대지에 건축이 가능한 사업방식이다.
건축물의 건축·대수선 또는 리모델링에 관한 협정인 ‘건축협정’, 용적률을 개별 대지마다 적용하지 아니하고, 2개의 대지를 대상으로 통합 적용하여 건축물을 건축하는 ‘결합건축’ 은 자율주택정비사업 추진 시 활용할 수 있는 건축법상의 제도로 볼 수 있다.
자율주택정비사업과 건축협정, 결합건축과의 차이점은 크게 2가지다. 
첫째, 건축규제의 완화 등에 관한 특례(법 제48조)다. ‘도시재생활성 및 지원에 관한 특별법’에 따른 근린재생형 활성화계획에 반영된 경우, 건축위원회 심의를 통해 조경, 건폐율, 공지, 건축물의 높이제한 기준 등을 완화 받을 수 있다. <건축협정은 20%범위 내에서 완화(건축법 제77조의13 제6항)>
둘째, 임대주택(공공임대주택, 준공공임대주택)건설에 따른 특례(법 제49조)이다. 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율이 20퍼센트 이상(시·도 조례로 별도 정함)인 경우에는 시·도 조례로 정한 용적률에도 불구하고 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.

- 발표하신 계획 중에 ‘자율주택정비사업 통합지원센터’를 설립하고 이 안에 건축사사무소 인력풀을 만드는 것으로 돼 있다. 건축사들이 어떻게 참여할 수 있는지. 홍보가 대단히 중요할 것 같다. 

A. 건축사의 참여는 현재 자율주택정비사업 통합지원센터를 운영(전국 4곳) 중인 한국감정원에서 대한건축사협회와 협의해 추진할 예정이다. 사업을 추진하는데 있어서 실력 있고 유능한 건축사들의 참여가 중요하다고 생각한다. 많은 건축사 들이 참여하여 사업이 활성화되길 기대한다.
소규모 주택정비사업 홍보를 위해 권역별 설명회를 3월중에 7회에 걸쳐 실시할 예정이다. 관심 있는 건축사 여러분께서는 참석해 관련 정보도 얻고 좋은 의견도 주시기 바란다. 

- 특히 자율주택정비사업과 같은 소규모주택정비사업과 관련해 대한건축사협회와 협력할 수 있는 방안이 있는지.

A. 자율주택정비사업 등 소규모주택정비사업이 시장에서 원활히 추진되기 위해서는 초기 사업성 분석이 중요하다. 토지등소유자는 소요자금과 수익 등 재정 상태를 종합적으로 고려하여 사업 추진여부를 결정하기 때문이다. 이를 돕기 위해 자율주택정비사업은 한국감정원에서 통합지원센터를 설립·운영 중이다.
사업성 분석을 위해서는 설계가 선행돼야 하며, 이는 건축사의 역할이다. 그리고 개략설계를 지나 사업을 본격적으로 시작하면, 건축사는 전문가로서 초기단계부터 완공단계까지 사업추진에 대한 다양한 정보를 건축주에게 제공해야 한다. 따라서 건축사는 사업추진 방안에 대한 다양한 지식을 갖춰야한다. 이를 뒷받침하기 위해 소규모주택정비사업에 대한 협회 차원의 교육이 필요하다.

- 건축사들에게 전하고 싶은 말씀은

A. 현재 건축설계 시장이 포화상태라 볼 때, 건축사들도 새로운 시장으로 눈을 돌려야 한다. 그게 바로 도시재생 뉴딜사업이다. 그리고 그 사업을 위한 제도가 바로 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’의 소규모주택정비사업 제도다. 올해 처음 시행되는 제도인 만큼, 저층 노후주거지 재생을 위해 많이 활용되길 바란다. 
마지막으로 우리나라 건축문화 발전을 위해 항시 앞장서는 건축사 여러분께 진심으로 감사드린다.

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